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Por: Andrés Sañudo, CoRe Ciudades Vivibles y Amables A. C. & Reurbano.

A nivel mundial, nacional y de la Ciudad de México, la creciente desigualdad económica y social se ha manifestado de forma concreta y alarmante en la segregación espacial de la población: las ciudades están cada vez más divididas en función del ingreso.

En las últimas décadas, la concentración de la riqueza se ha incrementado, los salarios se encuentran estancados, el precio de la vivienda ha crecido de forma sustancial y cada vez son más los mexicanos dentro del “sector informal de la economía”. Lo anterior, en correlación con las normas e incentivos de desarrollo urbano con los que contamos, han hecho que la máxima del desarrollo inmobiliario de “ubicación, ubicación, ubicación” se vuelva un sueño guajiro e impagable para la mayoría de los mexicanos.

Los resultados nos obligan a realizar las cosas de manera diferente. Pero, ¿quién debe ser el responsable de comandar este cambio?

Hoy abundan los manuales, lineamientos y guías para el desarrollo urbano sustentable e incluyente, realizados por diversos agentes y especialistas, que detallan el abanico de instrumentos y experiencias que la Ciudad de México podría explorar para avanzar hacia una ciudad de distancias cortas, tanto en los trayectos como entre las personas con distintos contextos e ingresos. Al mismo tiempo, nos encontramos inmersos en un sentido de urgencia para evitar la catástrofe ambiental que, para quienes confiamos en la ciencia, se avecina en un futuro tan “lejano” como 15 a 20 años. La expectativa es tan avasalladora y oscura que nos ha paralizado. La ONU ha propuesto un marco de actuación para enfrentarlo: los 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible y su respectiva agenda. Más allá de los compromisos políticos de “cumpliremos con el __% de agenda para el año 20__” y tomarse una foto, la realidad es que no avanzamos, ni de cerca, a la velocidad que demanda el reto multidimensional.

Debemos de estar conscientes de que se requieren medidas innovadoras, “fuera de la caja”, y también recuperar soluciones de “las cajas del pasado”. Por si fuera poco, estamos obligados a operar de manera distinta en todas las escalas: personal, familiar, barrial, social, regional, nacional e internacional. Sin embargo, cada vez que comenzamos esta discusión nos enfrascamos en una disputa dicotómica de Estado versus Mercado. En la defensa a ultranza de cada uno de los extremos, perdemos la objetividad de cada uno de los actores y sus realidades.

No hay duda de que el Estado debe tener un rol preponderante en la generación de condiciones de redistribución y ser el “driver” principal de un cambio sistémico que mediante garrote y zanahorias, y asumiendo riesgos, alinea los objetivos del mercado con aquellos de una sociedad diversa, equitativa, democrática, incluyente y sustentable. Pero es evidente que el Estado no puede solo, basta con realizar una evaluación de calidad y mantenimiento a los servicios públicos.

Foto: @magnolia.bluebird

El mercado también nos ha demostrado lo mismo, que es completamente dependiente del brazo de la regulación y los incentivos para siquiera plantearse integrar una agenda social y de desarrollo incluyente dentro de sus planes. La documentación de las “contradicciones internas del capitalismo” es amplísima y proviene de una gran diversidad de corrientes económicas. Recientemente, los comentarios del premio Nobel de Ciencias Económicas, Joseph Stiglitz, dieron la vuelta al mundo al pedir la declaración de la muerte del neoliberalismo con base en sus resultados y demandando la implementación de una nueva generación del capitalismo, el capitalismo social.Si el capital se convierte en la única forma de producción de ciudad, entonces el diseño urbano vive en la tiranía de la rentabilidad. 

Una mejor ciudad, sin duda, implica que el capital tenga menos influencia en su diseño, pero tampoco puede ser a costa de la negación del mercado. Aquí es donde surge la pregunta ¿qué fregados es el mercado? Son las reglas del juego: el qué, cómo, cuándo, dónde, quién. Esas reglas históricamente las ha construido el propio Estado, y en los casos más virtuosos, a través de mecanismos serios e informados de participación ciudadana. Por lo tanto, el Estado es más que un mero “interventor” del mercado o mitigador de algunos riesgos. Como plantea Mariana Mazzucato, el Estado es el principal creador de mercados, y en muchos casos, no solo mediante la reglamentación o la mitigación de riesgo, sino también a través de la inversión directa e innovadora en sectores en los que ningún fondo de capital de riesgo hubiera entrado.

Es decir, lo que se conoce como la neoliberalización del desarrollo urbano no es otra cosa que un mercado creado. El problema está en la poca evaluación y autocrítica de sus resultados y de sus premisas fundamentales. Como dicen los White Stripes, no puedes hacer del efecto la causa. La segregación urbana y la falta de oportunidades de vivienda adecuada en suelo dotado de equipamiento para todos los niveles de ingreso, no son por el desarrollo inmobiliario actual (el efecto). La desigualdad urbana que vemos hoy son el mero resultado (previsible) de un conjunto de políticas, normas e incentivos – las reglas del juego, del mercado que se creó.

Foto: @t_saba45

Siendo el Estado el principal responsable de generar las condiciones para lograr una mayor equidad y romper con la segregación espacial, en las últimas décadas no solo se ha retirado de la producción activa de la ciudad, sino que muchos de los “incentivos” que ha puesto sobre la mesa apuntan en el sentido contrario, generando un efecto exponencial. Para que no extrañemos la palabra de moda en la discusión urbana, la gentrificación, ha sido principalmente comandada desde el Estado. Estos son algunos ejemplos:

• El Estado ha dejado de participar activamente en el fomento de bancos de suelo intraurbano que puedan ser desarrollados de forma pública, privada o mixta, guiando el desenvolvimiento urbano de forma ecualizada con cabida para la vivienda asequible, equipamiento y servicios que el “mercado” no está volteando a ver como son el sector educativo, cultural o de salud.
• Por el contrario, hemos visto algunos ejemplos en donde incluso se ha pensado en vender las reservas territoriales intraurbanas, en ocasiones sin garantizar que los proyectos o parte de ellos contemplen espacios para el equipamiento y la vivienda asequible o social.
• Se suman décadas de diseño e implementación de incentivos focalizados en el desarrollo de la vivienda social “en donde se pudiera”, fomentando la dispersión urbana y sus consecuencias sociales, económicas y ambientales.
• Los instrumentos de planeación estratégica fueron olvidados, y cuando se han intentado utilizar, se optó por estructuras poco transparentes, con carencia de rendición de cuentas y sin una clara agenda urbana. Se ha creído que con generar un mapa de colores y potenciales prospectivos (zonificación tradicional) es suficiente para que después el propio “mercado” genere los espacios inmobiliarios necesarios y potencie el valor social de la ciudad.
• Mediante este diseño normativo y la inversión pública histórica en infraestructura, se ha creado una superconcentración de la actividad económica y social de la ciudad. Un claro ejemplo es como la zonificación de las avenidas Reforma e Insurgentes ha incentivado la concentración de los desarrollos de oficinas y usos mixtos en ambos corredores. La probabilidad de que una persona “aleatoria”, que se desenvuelve en la Ciudad de México, trabaje en las inmediaciones de estas avenidas es muy alta. Por lo tanto, una gran mayoría de la población desea vivir en las colonias más cercanas a estos corredores. Mientras no modifiquemos estructural y sistemáticamente el abanico de reglas e incentivos, seguirán accediendo a estas ubicaciones los que más puedan pagar.
• No ha habido esfuerzos ni inversiones suficientes para replicar en otras ubicaciones las características que hacen de las colonias “en gentrificación” más atractivas para vivir: cercanía al empleo, equipamiento, cultura, espacio público, conectividad, etc. Entonces las personas y familias en posición para comprar una vivienda, concentran la búsqueda alrededor de las mismas ubicaciones.
• La inversión pública destinada a acercar a las personas a sus trabajos se ha orientado de forma equivocada: los 70 mil millones del tren de Toluca podrían haber servido para hacer un banco de suelo de más de 2 millones de m²alrededor de infraestructura de transporte ya existente; con edificaciones de 6 niveles y 20% de área libre, impulsando la construcción en forma tripartita de más de 110,000 viviendas para ingresos mixtos.
• En otras ocasiones se ha regulado con buena intención pero sin tomar en cuenta la realidad financiera, y por lo tanto no se logran modificar los comportamientos. Por ejemplo, la Ley de Vivienda para los Trabajadores que en algunas zonas incrementa la densidad y otorga la posibilidad de hacer un nivel más, siempre y cuando todas las unidades se vendan dentro del límite de Infonavit. Dicha condición implica que un departamento de 80m²tenga un valor máximo por metro de $22,500. En las zonas en donde es necesario incentivar vivienda asequible con mayor fuerza no es anormal ver precios por metro de $40,000 o más, trayendo como consecuencia que muy pocos utilicen el incentivo.
• Además de reglas claras y certidumbre, es necesario realizar pequeñas inversiones para que las dependencias públicas cuenten con los mejores recursos técnicos y humanos disponibles para entregar el servicio más eficiente y obtener las mejores negociaciones para la ciudad. Cada vez es menos común ver que, incluso en los proyectos pequeños y sencillos como 20 departamentos, los tiempos de gestoría rebasen los 2 o 3 años. Esto implica un costo financiero sobre el valor del suelo de entre 1 y 1.5% mensual, bajo las condiciones actuales del mercado de inversión inmobiliaria; el incremento se busca integrar al precio final de las viviendas.

Resulta fundamental reconocer y caracterizar las acciones que nos han traído hasta aquí, así como la necesidad de sostener una discusión pública sobre costos, rentabilidades esperadas, y aspectos elementales del desarrollo urbano como el valor residual del suelo. Es necesario que todos los actores conozcamos las aportaciones y expectativas del resto.

Peter Park, especialista en regulación urbana, expuso en su participación durante el segundo Foro Urbano CoRe que el desarrollador inmobiliario se dedica a mitigar riesgos durante el proceso. Si lo que buscamos es que el status quosea cumplir con el canon: proyectos mixtos, densos, compactos, orientados al transporte, incluyentes, diversos, plurales, etc. tenemos que dejar de depender de la innovación de uno que otro que se atreva a intentar y probar, asumiendo un mayor riesgo. Hoy rentarle a un Starbucks o venderle a alguien de ingresos medio altos disminuye el riesgo. Si queremos al café local o llegar a menores ingresos tenemos que afectar la relación riesgo/beneficio de esa balanza. Necesitamos que la ciudad justa sea la que entregue retornos competitivos a menor riesgo y el rol del Estado es una condición necesaria.

No basta con castigar o cobrar mitigaciones a quien desarrolla en contra del canon, se tiene que premiar a quien lo haga alineado con una ciudad para todos de manera sostenible, si es que pretendemos llegar a las metas que marcan la Nueva Agenda Urbana y los Objetivos de Desarrollo Sostenible. Pensar en vivienda adecuada y asequible, es pensar en: inversión pública, APP de suelo, subsidios, disminuir la carga fiscal a quien venda/rente por debajo del valor de mercado, obligar a incluir un porcentaje de vivienda asequible, bonos de densidad, captura de plusvalías, entre otros. Hay que pensar fuera de la caja para provocar nuevos resultados, impulsar un rol del Estado protagonista que invierta y no solamente facilite, fomentar mecanismos que generen cambios reales y plausibles; pero lo que no podemos seguir haciendo es esperar que las mismas reglas entreguen resultados diferentes. Es un escenario que debemos de tomar en serio para lograr ciudades para todos.